Comment résilier un bail ?

Que l’on soit propriétaire ou locataire, il est tout à fait possible de rompre son contrat de bail. Cependant, il y a des conditions à respecter pour que la rupture de bail se fasse en toute légalité ! Nous vous expliquons comment résilier un bail, que vous soyez du côté du locataire ou du côté du propriétaire.

Comment résilier un bail lorsque l’on est locataire ?

La rupture de bail est plus facile lorsque l’on est locataire. En effet, non seulement le locataire ne doit pas forcément attendre la date d’échéance du contrat, mais en plus, la seule chose qui lui est demandée est l’envoi d’une lettre de résiliation en recommandé avec accusé de réception.

C’est la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (art. 12) qui régit les conditions de la rupture de bail par le locataire. Selon cette loi, le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, en fournissant à son bailleur une lettre recommandée avec accusé de réception. Dès lors qu’il décide de déménager et de mettre fin au contrat de location, le locataire a une période de préavis à respecter, en général 3 mois, durant laquelle il devra payer le loyer et les charges. Même s’il est dans l’obligation de payer cette somme, il peut cependant quitter le logement avant la fin de cette période de préavis (si le bailleur est d’accord).

Dans certaines conditions, le délai du préavis peut être raccourci à 1 mois. C’est notamment le cas

lorsque l’on perd son emploi,
lorsque l’on est en premier emploi,
lorsque l’on touche le RSA,

lorsque l’on est muté dans son travail,
ou encore lorsque notre déménagement est lié à notre état de santé (notamment dans le cas des personnes âgées, qui partent en maison de retraite).

Comment résilier un bail lorsque l’on est propriétaire ?

Pour les propriétaires, la résiliation du contrat de bail est plus compliquée.

En effet, le bailleur a l’obligation d’attendre la fin du contrat de location avant d’y mettre fin. Il ne peut rompre un bail en cours sauf en cas de force majeure : non-versement du dépôt de garantie, défaut de paiement du loyer et / ou des charges, absence d’assurance locative...

C’est la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (art. 15) qui définit les conditions dans lesquelles un bailleur peut mettre fin à un contrat de location. Les seules conditions de non-reconduction du contrat fixées par la loi sont les suivantes :

Le bailleur décide de récupérer le logement, soit pour le vendre, soit pour y effectuer des travaux, etc. Dans ce cas, le locataire est prioritaire pour l’achat du bien immobilier ;

Le bailleur décide d’occuper lui-même le logement dont il est propriétaire ;
Le bailleur décide d’attribuer le logement à l’un de ses parents proches ;
Le motif de rupture du contrat de bail est légitime et sérieux, c’est-à-dire que le locataire n’a pas exécuté sa part du contrat (non-versement du dépôt de garantie, du loyer ou des charges, trouble du voisinage, logement sous-loué malgré l’interdiction fixée par le contrat, etc.)

En plus de ces conditions restrictives, le bailleur peut très bien être condamné à verser des dommages et intérêts au locataire si ce dernier apprend que le logement n’a pas été occupé après la fin de son bail ou qu’il a été alloué en résidence secondaire. Dans ce cas, le locataire est autorisé à porter l’affaire en cour de cassation. Enfin, le bailleur peut être dans l’obligation de proposer un autre logement à proximité au locataire, dans le cas où celui-ci est âgé de plus de 70 ans ou que ses ressources sont 1,5 fois inférieures au SMIC.

Concrètement, pour mettre fin au contrat de bail, le bailleur doit notifier le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, au minimum 6 mois avant la fin du contrat de location, et en justifiant impérativement la rupture de bail.

Si la résiliation du bail est bien plus compliquée du côté du propriétaire, elle est tout de même possible des deux côtés ! Dans les deux cas, il y aura un préavis à respecter pour que la rupture se fasse en toute bonne entente et conformément à la loi.

Fabrice Lestal

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Co-fondateur de se-faire-rembourser.fr et rédacteur à mes heures perdues (de longues heures en réalité pour tout vous avouer), ma passion pour l'informatique et mes expériences professionnelles m'ont permis d'acquérir de solides connaissances dans le domaine du service relation client. En démarrant ma carrière comme technicien, puis responsable d’équipe pour le service qualité d’un grand groupe et maintenant développeur de sites internet, je fais de ma polyvalence ma force et m'aspire à partager mon expérience aux lecteurs qui veulent bien penser que les méthodes que je propose risque bien … de fonctionner.