Si vous faites construire une maison ou que vous envisagez la rénovation complète d’un logement, vous avez peut-être déjà entendu parler des intérêts intercalaires. A quoi correspondent-ils, qui les paient et comment sont-ils calculés ?

Les intérêts intercalaires, quésaco ?

Que sont les intérêts intercalaires ? Quand vous contractez un prêt, la banque vous prête une somme d’argent définie, selon un contrat. Même chose dans le cas d’un crédit immobilier. Vous devez rembourser des intérêts d’emprunt, somme qui correspond au coût du prêt, coût que prélève l’établissement prêteur.

Il existe alors deux cas dans le cas d’un crédit immobilier :

  1. soit vous achetez un bien et vous recevez la somme qui vous permet de financer cet achat en une seule fois. Dès lors, vous entamez les remboursements (entre capital et intérêts).
  2. Soit vous achetez un logement qui n’est pas encore terminé / pas encore construit / en grands travaux de rénovation. Vous êtes donc en Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) ou un Vente à l’état de futur achèvement (VEFA). C’est dans ce deuxième cas de figure qu’interviennent les intérêts intercalaires.

Dans cette situation, la somme prêtée n’est pas débloquée en une fois mais progressivement (les étapes de la construction ou de la livraison des travaux). L’échéancier est convenu à l’avance entre le prêteur et l’emprunteur, selon l’avancement du chantier.

Comme il peut se passer plusieurs mois voire plusieurs années entre le début et la fin de travaux, notamment via une Vente à l’état de futur achèvement, l’emménagement n’est pas immédiat et il faut une “solution intermédiaire”.

Il s’agit des intérêts intercalaires, qui vont permettre de ne commencer le remboursement du prêt qu’une fois que vous aurez emménagé. C’est donc une solution de souplesse, qui peut aider des ménages à passer d’un prêt à un autre, pour avoir moins de problèmes à acheter un bien neuf ou en construction.

Ces intérêts intercalaires sont en fait  le remboursement des frais qu’entraîne le déblocage d’une partie de votre prêt immobilier.

Comment calcule-t-on le montant des intérêts intercalaires ?

C’est assez simple : les intérêts intercalaires sont calculés au prorata de la somme versées par la banque. Il y en aura donc plusieurs, vu que la somme totale est débloquée par étapes.

  • C’est-à-dire que votre organisme prêteur calcule le montant des frais intercalaires en fonction du montant débloqué.
  • Sur ce montant, on regarde le taux accordé pour le prêt, qu’on a mis en relation avec le nombre de mois entre deux versements (donc entre deux étapes du chantier ou des travaux de rénovation).

Soyons clairs : les intérêts intercalaires ne remplacent pas les intérêts généraux d’emprunts, ils s’ajoutent au montant initial du prêt. Ils vont s’arrêter une fois l’ensemble de la somme initiale débloquée. Ne vous restent que le remboursement du crédit et ses intérêts classiques.


Exemple. Pour votre construction en neuf, le coût total est de 300 000 €. Sur cette somme, vous avez un apport personnel de 50 000 €. Il vous reste donc 250 000 € à obtenir en prêt pour financer le chantier et pouvoir avoir votre maison.

  • Avec ce type de prêt immobilier, vous allez toucher une première somme de 70 000 €. Le taux de votre prêt est de 3,5 %.
  • Vous avez 12 mois de délais pour faire la première tranche de travaux. A combien vont s’élever les intérêts intercalaires pour cette période.

Pour avoir la réponse, voici le calcul : on multiplie le montant débloqué par le taux du prêt. On divise l’ensemble par le nombre de mois.

Soit 70 000 x 3,5 % = 2450.

2450 divisé par 12 mois = 205 €

Cette somme se paie alors tous les mois jusqu’au déblocage de la suite du montant total du prêt.

Quels sont les inconvénients des intérêts intercalaires ?

  • des mensualités peuvent se chevaucher. Si vous devez déjà rembourser un prêt immobilier, les intérêts intercalaires vont s’ajouter. Il faut donc vous assurer que cette “deuxième mensualité” pourra rentrer dans votre budget
  • le crédit vous coûte plus cher au final. Ce type de prêt est pratique car vous n’avez pas à vous soucier de payer pendant le délai de construction, c’est-à-dire que vous n’avez pas à ajouter les remboursements de votre prêt avec un autre prêt immobilier ou un autre loyer. Mais au final, ces sommes intercalaires augmentent le capital total dû à votre établissement prêteur. Cela peut varier de 5 à 10 %, il faut donc le prendre en compte.

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